Abbattimento e ricostruzione: i primi chiarimenti in una circolare

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Il recente Decreto Semplificazioni (DL 120/2020, convertito nella L. 76/2020) ha introdotto, con l’art. 10, fra l’altro, una importante modifica all’art. 3, co.1, lett. d) del TUE (Testo Unico per l’Edilizia, DPR 380/2001).

In tale occasione con la Circolare congiunta del 3 novembre 2020 emanata dal Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti e dal Ministro per la Pubblica Amministrazione, giungono i primi chiarimenti sulle modifiche introdotte.

Il nuovo concetto di “ristrutturazione edilizia”

Per ristrutturazione edilizia si intende il complesso di opere volte alla trasformazione di un immobile in un altro in tutto o in parte diverso da quello di partenza.

Nella formulazione previgente tale complesso di opere volto alla trasformazione dell’immobile includeva: il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti. gli interventi di demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica;

La nuova formulazione prevede invece un ampliamento delle opere previste.

Si parla infatti di: interventi di ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, interventi volti all'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti.

Interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversa sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica (praticamente un immobile totalmente diverso dal precedente). inoltre, nei casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, sono considerati alla stregua della ristrutturazione anche gli incrementi di volumetria per la promozione della rigenerazione urbana.

E ancora, costituiscono oggi, ristrutturazione edilizia anche gli interventi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purche' sia possibile accertarne la preesistente consistenza.

Di fatto, quindi, come emerge dalla circolare congiunta si estende il concetto di ristrutturazione anche agli interventi di demolizione e ricostruzione dove risultino modificata/aumentata la sagoma, il prospetto, il sedime e le caratteristiche tipologiche. In passato l’intervento di abbattimento e ricostruzione non era considerato una vera e propria ricostruzione, ma si riconduceva l’intervento al concetto di “nuova costruzione”.

Chi effettuava in passato tali interventi non poteva, ad esempio, accedere alle detrazioni previste dall’art. 16bis, TUIR, le quali prevedevano la detrazione del 50% con un massimo di 96.000 euro da ripartirsi in 10 anni, ciò perché tali lavori devono obbligatoriamente essere effettuati su immobili esistenti.

Oggi, sarà possibile demolire e ricostruire beneficiando delle detrazioni concesse.

Si aggiungono alle detrazioni connesse alle ristrutturazioni e previste dall’art. 16bis, TUIR, anche quelle finalizzate alla riqualificazione energetica (ecobonus) e alla messa in sicurezza sismica degli immobili (sismabonus).

Di fatto, l’estensione del concetto di ristrutturazione alle operazioni di demolizione e ricostruzione, come sopra descritte, se rispettati i requisiti previsti dalle norme fiscali, potranno permettere ai contribuenti l’accesso non solo alle norme agevolative già in vigore (detrazione per ristrutturazioni, ecobonus e sismabonus), ma potrebbero anche permettere l’accesso al superbonus del 110%, fermi rimanendo i requisiti per poterne beneficiare previsti dall’art. 119, DL 34/2020 ed illustrati nella Circ. 24/E/2020.